​Colusión en Remates en Subastas Públicas Efectuadas en Juzgados Civiles. ¿Se Puede Interrumpir un Remate?

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FRANCISCO PINOCHET

A propósito del informe preliminar de la Fiscalía Nacional Económica (FNE) en el mercado de los notarios, publicado en días pasados, éste demostró una insuficiente intensidad de competencia por distintas razones. Hay 17 servicios que concentran el 90% de la demanda, los trámites tardan tiempo excesivo, los “aranceles vigentes no se cumplen” y aquellas notarías que tienen menor competencia “tienen peor calidad de servicio”. Los principales factores que dañan la competitividad de este mercado son: la “barrera legal de entrada” para poder operar; una restrictiva regulación y una normativa “muy detallada” en relación a la forma en la cual los servicios deben entregarse.

La falta de competencia no sólo está presente en ese ámbito de la organización de tribunales (Los notarios son auxiliares de la administración de justicia) sino también en las subastas de bienes raíces que se realizan en los juzgados civiles y comerciales de Santiago, donde existen grupos organizados y coludidos de postores, que se reparten entre ellos los remates a efecto de controlar los precios.

Con este actuar, impiden la libre puja en pública subasta, que garantiza la transparencia y el resguardo de acreedores y deudores al obtenerse el mayor precio posible de venta.

Así es como funciona esta colusión. Los postores “coludidos” se van poniendo de acuerdo diariamente en adjudicarse cada uno de ellos una propiedad en un tribunal, al cual deben asistir los demás miembros de esta asociación ilícita, haciendo posturas para que el juez crea que realmente hay un proceso de pública subasta, siendo en definitiva la propiedad adjudicada a quien anticipadamente fue escogido entre ellos mismos.

El incentivo para caer en prácticas restrictivas de libre competencia es evidente. Se trata de un mercado concentrado donde los competidores se conocen entre sí, son cercanos, intercambian información y se dan cuenta de que sus negocios pueden ser más fáciles si en vez de competir ciegamente por un bien raíz se lo reparten entre los coludidos.

Los jueces tienen escasas herramientas para controlar esta situación, pero existen.

Una de las más importantes consiste en que el remate debe realizarse en un solo acto continuo e ininterrumpido. El legislador ha dispuesto que el remate público de los inmuebles embargados se ejecute en un solo acto, en el día y hora fijados. De manera que una vez abierta con el "precio de apertura" o "precio-base", no se puede suspender o realizar "intermedios", para luego llevarlas adelante.

Curiosamente, no hay una disposición legal expresa que lo señale, pero esta interpretación se encuentra abonada por el contexto de las demás leyes, que versan sobre el mismo asunto del remate público, y que, por consiguiente, deben servir para ilustrar el sentido de cada una de las partes de la legislación sobre esta materia. En efecto, el artículo 13 de la Ley N°18.118, sobre el ejercicio de la actividad de martillero público estatuye una prohibición tajante en los siguientes términos: "Las ventas en martillo no podrán suspenderse por ningún reclamo o cuestión que se suscite durante el remate y las especies se adjudicarán definitivamente al mejor postor, cualquiera que sea el precio ofrecido..."

En consecuencia, iniciada la licitación sobre un inmueble, ésta debe proseguirse continuadamente hasta la adjudicación al mejor postor. De otro modo, esa interrupción del acto o "pujas" vicia el remate.

La presencia del juez es indispensable en el resto del ordenamiento legal. En los procedimientos orales –juzgados del trabajo, de familia, de garantía y los tribunales orales en lo penal- el principio es sagrado y la ausencia del juez –aunque sea de minutos- se sanciona con la nulidad.

Otro tanto ocurre en los alegatos que se efectúan en la cortes de apelaciones del país y en la Corte Suprema. Jamás se ha visto que se interrumpa la vista de una causa. Los intervalos necesarios se producen sólo una vez terminada la audiencia donde se efectúa la relación y los alegatos.

Además, el juez debe velar por el principio de que "Se debe buscar siempre la mayor facilidad y el mejor resultado de la enajenación", establecido en el artículo 491 del Código de Procedimiento Civil. Por las razones expresadas, si se interrumpe un remate, el resultado de éste será perjudicial para el acreedor y la parte ejecutada debido al menor precio obtenido.

De ocurrir estas prácticas, se produce un grave atentado contra la transparencia en el mercado de las públicas subastas, el cual genera perjuicios a deudores y acreedores, alterando, en consecuencia, esta parte del orden público económico de nuestro país.


Francisco Pinochet Cantwell

Profesor de Derecho

Universidad Católica de Chile