​¿Será posible un negocio inmobiliario en el Estadio Santa Laura ?

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Patricio Herman web

Socios del club de fútbol Unión Española, que no están conformes con el proyecto inmobiliario que se intenta ejecutar en el Estadio Santa Laura, en base a un permiso de edificación del 23/05/16 cursado por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Independencia, nos han entregado ciertos documentos que ponen en entredicho esta inversión que ha sido bastante comentada por la prensa nacional.


El permiso se otorgó a la persona jurídica Unión Española S.A.D.P. para la construcción de 2 torres de 23 y 15 pisos en el terreno área verde que le pertenece a la persona jurídica Inmobiliaria y Promotora Unión Española S.A. Como se aprecia, se otorgó un acto administrativo terminal a alguien que no tiene el dominio del predio, hecho asaz curioso que por su improcedencia no resiste análisis alguno.


A raíz del revuelo causado por esta noticia, el 06/03/18, tratando de desvirtuar los hechos duros consignados en un emplazamiento escrito formulado por la fundación Defendamos la Ciudad al arquitecto titular de la DOM para que invalidara dicho permiso de edificación, la opinión pública conoció un Comunicado de esa municipalidad diciendo que con fecha 14/03/14 la Unión Española S.A.D.P. había ingresado una solicitud de anteproyecto a la DOM, previo a la aprobación del actual plan regulador comunal (PRC) y que, conforme al artículo 1.1.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), se concluía que todo el proceso posterior se ajustaba a la ley respectiva. Lo anterior, teniéndose en cuenta que ese artículo dice que las solicitudes de aprobaciones de anteproyectos y de permisos de edificación son evaluadas y resueltas respetando las normas existentes en las fechas de sus ingresos.


El PRC de Independencia está vigente desde el 20/03/14, es decir 6 días corridos desde la fecha de la solicitud del anteproyecto, y en dicho instrumento normativo local se le asignaron normas urbanísticas al área verde del Estadio Santa Laura, a pesar de que ello no era posible si nos atenemos a la disposición ad hoc contenida en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), situación irregular que se produjo por la sencilla razón de que la Contraloría General de la República no tomó razón del mismo.


Todas las áreas verdes de la región metropolitana de Santiago están protegidas, en atención a la mala calidad del aire que respiramos aquellos que vivimos en esta cuenca y por ello existe un Plan de Prevención y Descontaminación Atmosférica (PPDA), instrumento que en estos días el Ministerio de Medio Ambiente lo está reformulando. En todo caso esta herramienta regional, hasta hace poco tiempo, prohibía las desafectaciones de las áreas verdes, restricción que se levantó por las presiones ejercidas por grupos de poder.


El área verde Estadio Santa Laura es un Equipamiento Recreacional y Deportivo, tipología que forma parte de las Áreas Verdes Complementarias del PRMS, el que posibilita destinar a otros usos solo el 20% de la superficie del predio. La OGUC también se refiere a los cambios de usos de suelo de las áreas verdes, que no sean bienes nacionales de uso público, como es el caso que nos interesa, pues Santa Laura es privado, lo que está muy bien explicado en su artículo 2.1.31. En esta disposición reglamentaria se expresa que las áreas verdes no materializadas como tales, pueden destinarse a otros usos el 20% de la superficie total del predio.


Pero esa acomodaticia Declaración Pública municipal no dice que el anteproyecto de marras se aprobó el 27/10/14, luego después de 7 meses de ingresada a la DOM la respectiva solicitud, excesivo e irregular plazo que pugna abiertamente con los artículos 1.4.9 y 1.4.10 de la OGUC que fijan los períodos fijos y máximos que tienen los solicitantes de anteproyectos para que sean aprobados. El DOM tiene 15 días para aprobar o rechazar las solicitudes de anteproyectos y si hay objeciones, el privado tiene 60 días para resolverlas y si las observaciones municipales se mantienen, la solicitud de anteproyecto se debe rechazar, lo que en la especie no ocurrió. Como vemos, el DOM de Independencia fue muy afable con la empresa, pues discrecionalmente amplió el período para otorgarlo.


Es más, los anteproyectos tienen vigencias de 6 meses o un año, dependiendo de los m2 a construirse y en el caso que analizamos el plazo es de un año por su alto volumen. El permiso de edificación se otorgó el 23/05/16, por lo tanto estando vencido el anteproyecto, indicándose en el formulario correspondiente que se trata de un negocio de 368 viviendas, con 237 estacionamientos y un local comercial, clasificado como equipamiento mediano. Pero, ¡oh sorpresa!, el anteproyecto respectivo, aunque los lectores no lo crean, dice que las viviendas son 296, con 744 estacionamientos, un supermercado, un apart hotel con 70 habitaciones, una universidad, que suponemos es la SEK, 2 oficinas y 48 locales comerciales y que el equipamiento se clasifica como mayor. Ante tanta discrepancia ¿a quién creerle?


Lo más comprometedor y grave es la diferencia que se aprecia cuando se alude al instrumento normativo urbano aplicable para el proyecto en comento. En efecto, en el anteproyecto se dice que se acoge, cita textual, al “Plan Regulador Comunal (1990)”, sin puntualizarse que se trata del Plan Regulador Comunal de Santiago, pues desde que se creó en el año 1991 la comuna de Independencia no existía hasta marzo de 2014 en ese territorio urbano un PRC. En cambio, en el permiso de edificación se lee que el plan regulador aplicable, cita textual, es el “PRMS (1994)”, lo cual es un error de marca superlativa.


Todos aquellos que se desenvuelven en este ámbito de materias saben que las normas urbanísticas del PRC de Santiago eran bastante más convenientes, desde el punto de vista de las alturas máximas y constructibilidad de los edificios de la Inmobiliaria y Promotora Unión Española S.A. que las contenidas en el PRC de Independencia. Ante este hecho objetivo ¿hubo arreglos para posibilitar que el negocio se acogiera a las normas más permisivas del PRC de Santiago?


En el amañado Comunicado municipal, en donde se informa que la tramitación de los permisos fue apegada a la ley, se reconoce que el ingreso de la solicitud del anteproyecto fue con fecha 14/03/14, pero se omitió que en ese mismo día la alcaldía aprobó el PRC de Independencia, casualidad que debe hacer meditar a muchos. Por lo anterior, está claro que el alcalde es promotor de las torres en altura, dejándose de manifiesto que las gruesas inconsistencias descritas en este opúsculo recaen en los funcionarios de la DOM que revisaron los papeles.


Finalmente surge la pregunta ¿cuál será el epílogo de este episodio?


El Municipio, con su marcado sesgo inmobiliario, no revisará nada en búsqueda de un hecho ilegal a consumarse y por ello sería deseable que los opositores al proyecto inicien las acciones judiciales de rigor para que se conozcan las razones de tantas “equivocaciones”, dejándose en evidencia una vez más que el área verde Estadio Santa Laura, como los interesados en el negocio lo han dicho, no es solo la cancha en donde la Unión Española juega sus partidos oficiales de fútbol. El área verde es todo el recinto, tal como se aprecia en la documentación que tiene el asesor urbanista municipal.


Patricio Herman